(1)
Gebäude und sonstige Bauten sind auf der Grundlage von Vergleichswerten aus dem An- oder Verkauf oder der Herstellung vergleichbarer Gebäude oder sonstiger Bauten unter Beachtung eines Anpassungsbedarfs an die Besonderheiten des zu bewertenden Gebäudes oder sonstigen Baus anzusetzen.
(2)
Liegen Vergleichswerte nicht vor, erfolgt die Bewertung auf der Grundlage von Erfahrungswerten nach dem Gebäudesachwertverfahren. Der Ermittlung des Wertansatzes sind die in Anlage 7 Wertermittlungsrichtlinien in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz. Nr. 108a vom 10. Juni 2006, Nr. 121, S. 4798) bestimmten Normalherstellungskosten 2000 zugrunde zu legen. Dabei ist von dem fiktiven Anschaffungs- oder Herstellungszeitpunkt auszugehen, der sich aufgrund der nach § 3 durchzuführenden Neubestimmung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ergibt. Bei der Neubestimmung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer sind gegebenenfalls vorhandene Baumängel oder Bauschäden sowie ein gegebenenfalls vorhandener Instandhaltungsstau nicht zu berücksichtigen. Bei wesentlichen technischen Abweichungen von den der Ermittlung der Normalherstellungskosten zugrunde liegenden Annahmen ist eine entsprechende Anpassung des Wertansatzes an die Besonderheiten des zu bewertenden Gebäudes oder Bauwerks durch Zu- oder Abschläge vorzunehmen. Abweichend von den in Anlage 7 der Wertermittlungsrichtlinien jeweils bestimmten Baunebenkosten erfolgt bei der Ermittlung des Wertansatzes nach Berücksichtigung eines erforderlichen Anpassungsbedarfs ein Zuschlag in Höhe von 15 v. H. für Baunebenkosten. Der so ermittelte Wert ist auf den fiktiven Anschaffungs- oder Herstellungszeitpunkt zu indizieren; eine Rückindizierung ist längstens bis auf das Jahr 1946 vorzunehmen. Der indizierte Herstellungswert (fiktive Herstellungskosten) ist anschließend um die planmäßige Wertminderung für die Zeit der Nutzung bis zum Bewertungsstichtag zu reduzieren. Fallen der Bewertungsstichtag und der Eröffnungsbilanzstichtag zeitlich auseinander, ist der zum Bewertungsstichtag ermittelte Wertansatz bis zum Eröffnungsbilanzstichtag fortzuführen. Eine zum Eröffnungsbilanzstichtag vorliegende dauernde Wertminderung durch Baumängel oder Bauschäden oder ein zum Eröffnungsbilanzstichtag bestehender Instandhaltungsstau ist durch Abzug von den auf den Eröffnungsbilanzstichtag fortgeführten fiktiven Herstellungskosten zu berücksichtigen.
(3)
Ein vorhandener Instandhaltungsstau ist, sofern seine Beseitigung innerhalb von drei Jahren, bezogen auf den Zeitpunkt des Eröffnungsbilanzstichtags, ernsthaft geplant ist, grundsätzlich offen von den nach den Absätzen 1 oder 2 ermittelten Werten abzusetzen. Dieser Instandhaltungsstau darf keine zusätzliche Berücksichtigung als Bauschaden finden. Die Absetzung erfolgt in der Höhe der voraussichtlichen Kosten für die Beseitigung des Instandhaltungsstaus. Übersteigt der Betrag für die Beseitigung des Instandhaltungsstaus den Wert des Gebäudes oder des sonstigen Baus, ist insoweit eine Rückstellung zu bilden. Das Gebäude oder der sonstige Bau ist für diesen Fall mit dem Erinnerungswert von einem Euro anzusetzen. Ist die Beseitigung des Instandhaltungsstaus innerhalb der dem Eröffnungsbilanzstichtag folgenden drei Jahre nicht ernsthaft geplant, ist er als Teil der Bauschäden in Höhe der Wertminderung des Gebäudes oder des sonstigen Baus zu berücksichtigen.